Den lagen gäller när du hyr ut en lägenhet som du äger direkt eller indirekt, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt.
Lagen om uthyrning av egen bostad gäller även när du hyr ut en del av bostaden, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum.
När lagen inte gäller
Lagen om uthyrning av egen bostad gäller inte när:
- En hyresrätt hyrs ut i andra hand.
- Syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål.
- Uthyrningen sker i näringsverksamhet.
- Hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.
När du hyr ut två eller flera lägenheter
Om du hyr ut två lägenheter gäller lagen om uthyrning av egen bostad bara för den första uthyrningen. Du som hyr ut fler än två lägenheter anses bedriva näringsverksamhet och då gäller inte lagen om uthyrning av egen bostad för någon av lägenheterna.
Några exempel:
Den hyran får du ta ut
Du som är hyresvärd får ta ut en hyra som baserar sig på kostnaderna för bostaden. Men hyran får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden.
Kapitalkostnad
Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig, årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Eftersom lagen är ny finns ännu inte vägledning för hur bestämmelsen i dessa ärenden ska tolkas.
En riktpunkt är att avkastningsräntan till exempel kan vara ett par procent över riksbankens referensränta. Denna ränta bör bestämmas efter hur marknadsräntorna rör sig på längre sikt. Det är alltså inte meningen att avkastningsräntan ska följa varje förändring av ränteläget i övrigt.
Eftersom avkastningsräntan ska räknas på bostadens marknadsvärde spelar det ingen roll om den som hyr har lånat pengar för att köpa bostaden.
Driftskostnad
Driftskostnaden är till exempel avgift till bostadsrättsförening och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage.
Avtal och uppsägning
Hyresavtal kan gälla tills vidare eller på bestämd tid.
Uppsägningstid när avtalet löper tills vidare
Hyresvärden kan som tidigast säga upp avtalet till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen. Detta gäller om parterna inte har avtalat om någon uppsägningstid.
Hyresgästen kan tidigast säga upp avtalet till månadsskiftet en månad efter uppsägningen. Detta gäller även när längre uppsägningstid har avtalats, eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån.
Uppsägningstid när avtalet löper på bestämd tid
Ett tidsbestämt hyresavtal upphör vid hyrestidens utgång utan att någon behöver säga upp det.
Om parterna ändå har avtalat om uppsägningstid måste hyresvärden säga upp avtalet om han eller hon vill att det ska upphöra.
Hyresgästen däremot behöver inte säga upp avtalet för att ha rätt att flytta när kontraktstiden går ut.
Få hyresvillkoren prövade
Både hyresvärden och hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden. Hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd.
Så gör du:
- Du som vill få hyresvillkoren prövade ska skriva till din motpart och begära en villkorsändring.
- Om ni inte kommer överens kan du som vill ha villkoren ändrade vända dig till hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid.
Överklaga hyresnämndens beslut
Om du inte är nöjd med hyresnämndens beslut om villkorsändring kan du överklaga till Svea hovrätt.