Hyra ut egen bostad

När du hyr ut en bostad för annat än fritidsändamål regleras det av lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen.

Den lagen gäller när du hyr ut en lägenhet som du äger direkt eller indirekt, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt.

Lagen om uthyrning av egen bostad gäller även när du hyr ut en del av bostaden, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum. 

När lagen inte gäller

Lagen om uthyrning av egen bostad gäller inte när:

  • En hyresrätt hyrs ut i andra hand.
  • Syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål.
  • Uthyrningen sker i näringsverksamhet.
  • Hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.

När du hyr ut två eller flera lägenheter

Om du hyr ut två lägenheter gäller lagen om uthyrning av egen bostad bara för den första uthyrningen. Du som hyr ut fler än två lägenheter anses bedriva näringsverksamhet och då gäller inte lagen om uthyrning av egen bostad för någon av lägenheterna.

Några exempel:

Hyra ut två lägenheter i villa

En villaägare hyr ut båda lägenheterna i sin tvåfamiljsvilla. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller då för den första uthyrningen och 12 kap jordabalken för den andra.

 

Hyra ut två rum i bostadsrätt

En bostadsrättshavare hyr ut var sitt rum till två inneboende. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller då för den första uthyrningen och 12 kap jordabalken för den andra.

När en flyttar ut och ny hyresgäst flyttar in

En bostadsrättshavare hyr ut var sitt rum till två inneboende, A och B.

A flyttar och det rummet hyrs i stället ut till C.

Jordabalken gäller därefter för båda uthyrningarna, eftersom uthyrningen till B är en pågående uthyrning enligt lagen och uthyrningen till C inte räknas som en första upplåtelse. 

Den hyran får du ta ut

Du som är hyresvärd får ta ut en hyra som baserar sig på kostnaderna för bostaden. Men hyran får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden.

Kapitalkostnad

Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig, årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Eftersom lagen är ny finns ännu inte vägledning för hur bestämmelsen i dessa ärenden ska tolkas.

En riktpunkt är att avkastningsräntan till exempel kan vara ett par procent över riksbankens referensränta. Denna ränta bör bestämmas efter hur marknadsräntorna rör sig på längre sikt. Det är alltså inte meningen att avkastningsräntan ska följa varje förändring av ränteläget i övrigt.

Eftersom avkastningsräntan ska räknas på bostadens marknadsvärde spelar det ingen roll om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden.

Driftskostnad

Driftskostnaden är till exempel avgift till bostadsrättsförening och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet att ta ut ersättning för möbelslitage.

Avtal och uppsägning

Hyresavtal kan gälla tills vidare eller på bestämd tid.

Uppsägningstid när avtalet löper tills vidare

Hyresvärden kan som tidigast säga upp avtalet till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen. Detta gäller om parterna inte har avtalat om någon uppsägningstid.

Hyresgästen kan tidigast säga upp avtalet till månadsskiftet en månad efter uppsägningen. Detta gäller även när längre uppsägningstid har avtalats, eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån.

Uppsägningstid när avtalet löper på bestämd tid

Ett tidsbestämt hyresavtal upphör vid hyrestidens utgång utan att någon behöver säga upp det. 

Om parterna ändå har avtalat om uppsägningstid måste hyresvärden säga upp avtalet om han eller hon vill att det ska upphöra.

Hyresgästen däremot behöver inte säga upp avtalet för att ha rätt att flytta när kontraktstiden går ut.

Kan jag säga upp ett tidsbestämt avtal till en tidigare tidpunkt än när hyrestiden går ut?

Både hyresvärden och hyresgästen kan bryta avtalet i förtid.

Hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen.

Hyresgästen kan säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. 

Rätten att säga upp gäller i alla situationer. Det krävs alltså inga speciella skäl.

 

Få hyresvillkoren prövade

Både hyresvärden och hyresgästen kan få hyresvillkoren prövade i hyresnämnden. Hyresvärden kan inte få en avtalad hyra höjd.

Så gör du:

  1. Du som vill få hyresvillkoren prövade ska skriva till din motpart och begära en villkorsändring.

  2. Om ni inte kommer överens kan du som vill ha villkoren ändrade vända dig till hyresnämnden. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid.

Överklaga hyresnämndens beslut

Om du inte är nöjd med hyresnämndens beslut om villkorsändring kan du överklaga till Svea hovrätt.

Uppdaterad
2019-09-16