Avtal och uppsägningstid

Ett hyresavtal behöver inte vara skriftligt. Även ett muntligt avtal är giltigt, liksom muntliga tillägg till ett skriftligt avtal.

Men, du bör ändå undvika muntliga avtal eftersom det då kan bli svårt att bevisa vad ni har kommit överens om.

Varianter av hyresavtal

Det finns tre varianter av hyresavtal

  • tillsvidareavtal
  • tidsbestämda avtal
  • tidsbestämda avtal som efter hyresperiodens slut blir tillsvidareavtal.

Tillsvidareavtal

Ett tillsvidareavtal löper från en viss tidpunkt och tills vidare tills någon av parterna säger upp det. Det är den vanligaste formen av hyresavtal.

Tidsbestämda avtal

Vid tidsbestämda avtal är både hyresvärd och hyresgäst bundna av den bestämda hyrestiden. Men enligt en undantagsregel kan hyresgästen alltid säga upp sig till det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen.

Uppsägningstiden för tidsbestämda avtal varierar efter hyresavtalets längd: 

  • Uppsägningstiden för ettårigt avtal är minst tre månader. Men en hyresgäst kan alltid följa hyresavtalets regler om de är fördelaktigare.
  • Vid uppsägningstid på en månad kan hyresgästen säga upp avtalet senast en månad före hyrestidens slut. Detta gäller bara om det tydligt står i hyresavtalet att det är så. Hyresvärden måste däremot säga upp senast tre månader före hyrestidens utgång för att uppsägningen ska gälla.

Du hittar lagreglerna i 12 kap. 3-5 §§ jordabalken.

Vid oenighet om avtalets innehåll

Om du och den du avtalat med inte är överens om innehållet ska ni vända er till tingsrätten. Det kallas då att ni "för en fastställelsetalan”. Det betyder att ni vill att domstolen ska bestämma vad som gäller eller inte. Hyresnämnden kan inte pröva frågan.

Ändra hyresvillkoren

Om du vill ändra villkoren i ett hyresavtal ska du skicka ett skriftligt meddelande till din motparten om detta. Detta gäller både hyresgäst och hyresvärd.

Den vanligaste begäran om villkorsändring brukar gälla hyrans storlek. Men även andra villkor som finns i avtalet kan omprövas, till exempel hyresgästens underhållsskyldighet eller tillgång till ett extra förråd.

Tvist om villkoren

Om ni inte kommer överens kan du som har begärt ändringen ansöka om att hyresnämnden beslutar om ändringen av villkoren. Det kallas för "villkorstvist".

Du kan ansöka tidigast en månad efter att du meddelat din motpart om villkorsändringen.

Om ett hyreshus omfattas av en förhandlingsordning gäller andra regler för ändring av hyresvillkoren. Reglerna hittar du bland annat i 22 § och 24 § hyresförhandlingslagen.

Om villkorstvisten rör hyrans storlek ska hyresnämnden fastställa denna till ett skäligt belopp.

Publicerad
2019-06-07
Uppdaterad
2019-09-16