Medling vid hyra av lokal

Om du hyr lokal och blir uppsagd för avflyttning eller för villkorsändring kan du ha rätt till skadestånd om hyresavtalet upphör. Det kallas indirekt besittningsskydd.

Det är hyresgästen som ska ansöka om medling, oavsett vem som gjort uppsägningen. Det gäller både vid uppsägning för avflyttning och vid uppsägning för villkorsändring.

Din ansökan om medling ska ha kommit in till nämnden inom två månader från det att du tog del av uppsägningen. Ansökan ska vara skriftlig.

Hyresnämnden kan inte fatta några bindande beslut i medlingsärendet. Syftet är att parterna ska komma överens och att en rättegång i tingsrätten ska kunna undvikas.

Det här händer när du ansökt om medling

  1. Din ansökan kommer in

    När din ansökan kommit in till hyresnämnden skickas en kopia på den till din motpart. I de flesta fall skickas också en blankett med information om hur medlingsärendet kommer att handläggas i nämnden och vad som krävs av parterna.

  2. Din motpart kan få yttra sig

    Ibland vill hyresnämnden att motparten yttrar sig över ansökan.

  3. Nämnden kan kalla er till ett sammanträde

    Om du eller din motpart begär det kan hyresnämnden kalla er till ett medlingssammanträde. Nämnden utgår från att ni har träffats för att försöka komma överens innan ni lämnar in en sådan begäran.

    Ofta kommer parterna själva överens och då behövs inget sammanträde. Ärendet skrivs av om du som ansökt om medling återkallar ärendet.

  4. Sammanträdet

    Vid sammanträdet är det hyresnämndens uppgift att genom förslag eller på annat sätt försöka få er att komma överens. Vid sammanträdet kan också frågor om marknadshyresyttrande och ersättningslokal tas upp.

Sammanträdet är inte offentligt

Ett medlingssammanträde är inte offentligt. Men de uppgifter som kommer fram under medlingen eller de handlingarna som ni skickar in i ärendet blir inte utan vidare sekretessbelagda. För att en uppgift ska kunna beläggas med sekretess måste någon av er göra förbehåll om det.

Lagtext finns i 36 kap. 3 § första stycket offentlighet och sekretesslagen.

Uppskov med avflyttning kan prövas

Hyresnämnden kan också, efter begäran av hyresvärd eller hyresgäst, pröva frågan om uppskov med avflyttning.

I övrigt kan hyresnämnden inte fatta några bindande beslut när det gäller lokaler.

Yttrande om marknadshyra och ersättningslokal

Om någon av er begär det, kan hyresnämnden under medlingen:

  • yttra sig om marknadshyran för lokalen eller
  • yttra sig om ersättningslokalen som hyresvärden har anvisat är godtagbar.

Hur marknadshyra fastställs framgår av reglerna i 12 kap. 57 a § jordabalken. Marknadshyresyttrandet kan endast avse en till beloppet bestämd hyra. Alltså inte en hyra som bestäms enligt en omsättningsklausul.

En ersättningslokal måste anvisas om uppsägning har skett på grund av att huset ska rivas eller byggas om. Den anvisade lokalen måste vara godtagbar för hyresgästen. Det innebär att den inte får avvika för mycket från den lokal som hyresgästen för närvarande disponerar.

I samband med yttrandet kan hyresnämnden behöva pröva frågan om uppsägningen är giltig. Är den ogiltig behövs inget yttrande.

Då kan yttrande inte ges

Hyresnämnden kan inte yttra sig om marknadshyra när hyrestiden har gått ut, när en hyresgäst flyttat eller om en ersättnings lokal inte längre är aktuell. Likaså när hyresnämnden funnit att en uppsägning är ogiltig.

Ett marknadshyresyttrande kan inte heller ges om parterna inte vill ha en fast hyra utan endast accepterar en omsättningshyra.

Yttrandets betydelse

Hyresnämndens yttrande har betydelse för en eventuell skadeståndsprocess i tingsrätt, eftersom hyran eller bedömningen av lokalen som gjorts av hyresnämnden antas vara riktig.

Yttrandet ingår också som ett led i medlingsärendet och syftar till att ligga till grund för en förlikning. I ett yttrande om marknadshyra ska hyresnämnden ange en viss tid inom vilken part ska ange om han antar den hyra som har angetts i yttrandet.

Parterna ansvarar för utredningen

Det är du och din motpart som ansvarar för att nämnden får de underlag, till exempel utredningar, som den behöver för att kunna genomföra medlingen och ge sina yttranden.

Det skriftliga material som du vill hänvisa till ska ges in till hyresnämnden. Du ska också lämna uppgift om du vill att hyresnämnden ska besiktiga några lokaler. Detta bör ske i god tid innan sammanträdet.

  • Uppgifter om jämförelsehyror ska lämnas eller skickas in skriftligt till nämnden. Gärna i överskådliga uppställningar.
  • Om du vill att besiktning ska ske bör du tänka igenom vilka lokaler som är nödvändiga att besöka och ange detta för nämnden. 
Publicerad
2019-06-19
Uppdaterad
2019-09-16

Hoppa till innehåll

Relaterat innehåll