De besittningsbrytande grunderna
Ett hyresavtal kan förverkas om hyresgästen inte betalar hyran, stör grannar, vanvårdar lägenheten eller på annat sätt bryter mot det som är avtalat med hyresvärden eller som hyresgästen är skyldig att göra enligt lag.
Anledningarna till förverkande finns uppräknade i 12 kap 42 § jordabalken.
Formella krav för förverkande
Det finns formella krav som hyresvärden måste uppfylla för att kunna få hyresavtalet att upphöra på grund av förverkande:
- Innan uppsägningen sker ska hyresvärden ha "anmanat hyresgästen att vidta rättelse". Det betyder att hyresvärden ska be hyresgästen att rätta till det som är anledning till det eventuella förverkandet: till exempel att sluta störa, att betala hyran eller städa lägenheten.
- Hyresvärden måste också skicka ett meddelande till socialnämnden i den kommun där lägenheten finns om han eller hon säger upp avtalet på grund av försummade hyresbetalningar eller störningar i boendet.
Om hyresrätten är förverkad på grund av otillåten överlåtelse eller upplåtelse i andra hand behöver hyresgästen inte längre få tillfälle att vidta rättelse eller hindra förverkande genom att göra en ansökan till hyresnämnden. Hyresgästen måste istället visa att hen har en giltig ursäkt för sitt agerande.
Det finns också speciella tidsregler som man måste agera inom. De finns i 12 kap 43 § jordabalken.
När hyresnämnden inte kan pröva frågan
Om hyresrätten är förverkad och hyresvärden säger upp avtalet till att gälla omedelbart, kan hyresnämnden inte pröva frågan om förlängning.
Hyresvärden får vända sig till kronofogden eller tingsrätten för att få frågan prövad. Kronofogden eller tingsrätten kan besluta att hyresrätten är förverkad och hyresgästen måste flytta ut direkt.
När hyresnämnden kan pröva frågan
Hyresnämnden kan pröva frågan om hyresvärden, trots att hyresrätten kan vara förverkad, i stället väljer att säga upp avtalet till när hyrestiden går ut. Vid ett tillsvidareavtal gäller den vanliga uppsägningstiden på tre månader.
För att hyresnämnden ska kunna pröva frågan måste hyresvärden ansöka om det. Om hyresnämnden konstaterar att hyresrätten är förverkad ska hyresavtalet inte förlängas. Hyresgästen måste flytta när uppsägningstiden löpt ut eller när hyresnämndens beslut fått laga kraft.
Till skillnad från vid övriga besittningsbrytande grunder ska någon intresseavvägning inte göras.
Vad är intresseavvägning?
Vid en intresseavvägning tar nämnden hänsyn till både hyresvärdens och hyresgästens skäl. Så görs alltså inte vid förverkande.
Enligt denna punkt i lagen kan hyresavtalet upphöra om hyresgästen missköter sig. Detta även om misskötseln inte leder till hyresrättens förverkande.
Kraven på hyresgästers skötsamhet är höga. Hyresvärden skulle annars sakna tillräckliga medel för att upprätthålla ordning och skick i hyreshuset. En alltför långtgående tolerans mot en misskötsam hyresgäst skulle kunna försvaga de andra hyresgästernas besittningsskydd.
När hyresnämnden bedömer frågan om hyresavtalet ska förlängas är det i allmänhet helhetsbilden av hyresgästens förhållanden, mer än enstaka händelser, som avgör. Men även enstaka händelser kan leda till att hyresavtalet inte ska förlängas. Till exempel vid misshandel eller hemfridsbrott mot andra boende i huset.
Det är inte nödvändigt att hyresgästen före uppsägningen har fått en varning eller att socialnämnden har underrättats, för att hyresavtalet ska kunna upphöra på denna punkt.
Det är hyresvärden som ska lägga fram utredning som bevisar att hyresgästen gjort sig skyldig till den påstådda misskötsamheten. Det kan ske genom muntlig bevisning i form av vittnesförhör med grannar eller fastighetsskötare. Det kan också ske genom skriftlig bevisning som till exempel störningsrapporter eller fotografier. Hyresnämnden gör ingen egen utredning eller hämtar in någon bevisning.
Orsaker som kan leda till att hyresavtalet upphör enligt denna grund är:
- obetalda hyror (upprepade fall)
- otillåten andrahandsupplåtelse
- störningar i boendet
- åsidosättande av sundhet, ordning och gott skick
- vägrat tillträde till lägenheten
- vanvård
- brott mot avtalsklausuler och ordningsregler samt
- obefogade hyresdeponeringar.
- Mot hyresvärdens intresse ska det göras en intresseavvägning om det är skäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vid den avvägningen kan det tas hänsyn till hyresgästens personliga förhållanden.
Hyresgästen får inte bo kvar om huset ska rivas och om det är skäligt mot hyresgästen att avtalet upphör.
Hyresnämnden prövar inte om den planerade rivningen är lämplig eller ändamålsenlig. En konkret och nära förestående rivning bryter besittningsskyddet.
Det är hyresvärden som ska lägga fram utredning om dessa omständigheter. Någon rätt till ersättningslägenhet för hyresgästen finns inte.
Rätt till förlängning finns inte heller om huset ska byggas om i större omfattning. Detta om det inte är uppenbart att hyresgästen kan bo kvar i lägenheten utan att det ställer till problem vid ombyggnaden. Det ska heller inte vara oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Om ombyggnaden är så omfattande att hyresgästen inte kan bo kvar är det fråga om en större ombyggnad. Detta gäller även när det är fråga om saneringsarbeten eller liknande åtgärder.
Den faktiska situationen i huset, som blir följden av ombyggnaden, avgör om ombyggnaden är större eller mindre.
Hyresvärden ska presentera en utredning där ombyggnadsplanerna är tillräckligt preciserade.
Efter ombyggnaden ska hyresgästen om möjligt erbjudas att hyra en likvärdig lägenhet. Men hyresnämnden kan inte bestämma att hyresgästen har rätt att flytta tillbaka.
Frågan om hyresvärden erbjuder hyresgästen att flytta tillbaka är ett moment i hyresnämndens bedömning av skäligheten i en förlängningstvist. Att hyresförhållandet upphör kan alltså anses som skäligt eller oskäligt i en sådan tvist.
Det finns ingen laglig rätt till ersättning för flyttkostnader.
Besittningsskyddet bryts om hyresvärden vill använda den uthyrda bostaden till annat ändamål och om det är skäligt mot hyresgästen. Det kan till exempel vara när en bostad istället ska användas som affärslokal.
Den här situationen bedöms ungefär på samma sätt som vid rivning och ombyggnad. Hyresvärden behöver inte lämna in någon omfattande utredning. Men planerna måste vara tillräckligt konkreta. Hyresvärdens vägran att medge förlängning måste vara sakligt grundad. Att hyresvärden vill öka avkastningen är ett sakligt skäl.
En hyresgäst i ett en- eller tvåfamiljshus har inte rätt till förlängning om värden vill bo i eller använda bostaden själv. Det gäller också när hyresvärden ska sälja bostaden.
Det krävs inte att hyresvärden erbjuder någon ersättningsbostad. Men hyresgästen måste få skälig tid för att kunna skaffa en annan bostad.
Om hyresvärden driver affärsmässig uthyrning av en- eller tvåfamiljshus gäller vanliga regler om besittningsskydd.
Besittningsskyddet bryts om den som äger bostadsrätten vill förfoga över bostaden själv. Till exempel när hon eller han ska bosätta sig där eller tänker sälja bostaden.
Bedömningen går till på samma sätt som under punkt 6.
När en bostadsrättsförening hyr ut en lägenhet, till exempel efter en ombildning, gäller vanliga regler om besittningsskydd.
Avtal för bostad som hyrs ut i samband med en anställning innehåller ofta en avflyttningsklausul. Det vill säga en regel om vad som gäller för avflyttning. I detta fall innebär regeln att hyresavtalet upphör när anställningen upphör.
Under denna punkt gäller avtalsvillkoren utan undantag. Det blir alltså ingen förlängning för hyresgästen.
Avtal för bostad som hyrs ut i samband med en anställning innehåller ofta en avflyttningsklausul. Den innebär att hyresförhållandet upphör när anställningen upphör.
Men, när det gäller avtal om annan personalbostad är besittningsskyddet starkare och en intresseavvägning ska göras. Här finns också en treårsgräns. Den innebär att hyresvärden måste ha synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet om det varat mer än tre år.
Vid oenighet om lägenheten är en tjänstebostad är det hyresvärden som ska bevisa att så är fallet.
Det kan vara svårt att förutse alla situationer då hyresgästens besittningsskydd bryts. Därför finns en så kallad generalklausul. Enligt denna regel finns det inte rätt till förlängning av hyresavtalet om:
1. det inte strider mot god sed i hyresförhållanden
2. det inte är oskäligt mot hyresgästen.
Vid prövningen ska hyresvärdens och hyresgästens intressen vägas mot varandra. Detta innebär bland annat att hyresvärdens skäl för avflyttning måste vara sakligt. I annat fall blir hyresavtalet förlängt.
Denna punkt kan exempelvis användas när hyresgästen har ett litet behov av bostaden eller bara använder den ibland.
De besittningsbrytande grunderna finns i 12 kap 46 § första stycket, punkterna 1-10, i jordabalken. Uppräkningen är uttömmande.
Det är viktigt att redan i ansökan ange vilken grund, det vill säga punkt i 12 kap 46 §, som görs gällande för att avtalet ska upphöra att gälla och hyresgästen ska flytta.