Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.
Om till exempel hyresgästerna i ett hus har tillgång till goda lekplatser, innebär detta inte att bruksvärdet är högre för de hyresgäster som har barn och lägre för de som inte har barn. Lägenhetens bruksvärde är alltså oberoende av vem som för tillfället bor i den.
Så bestäms bruksvärdet
De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat dessa:
- storlek
- grad av modernitet
- planlösning
- läge inom huset
- reparationsstandard
- ljudisolering
Förmåner som är knutna till lägenheten kan också inverka på bruksvärdet, till exempel:
- hiss
- tvättstuga
- sopnedkast
- särskilda förvaringsutrymmen
- god fastighetsservice
- garage och biluppställningsplats
Faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar också bruksvärdet.
Eftersatt underhåll kan ha betydelse för bruksvärdet. Däremot inte den försämring i lägenhetens skick som normalt uppkommer mellan två ordinarie underhållstillfällen.
Har fastighetsägarens kostnader betydelse för bruksvärdet?
Hyresnämnden ska bestämma bruksvärdet utan att ta hänsyn till kostnader för produktion, drift och förvaltning.
Inte heller i det enskilda fallet har kostnaderna någon betydelse. En hyresvärd kan alltså inte få högre hyra än vad som följer av hyressättningsreglerna genom att visa på att han eller hon har haft extra höga kostnader för det standardhöjande ingrepp som ligger till grund för den begärda hyreshöjningen.
Det är inte heller möjligt för en hyresgäst att få hyran sänkt med motiveringen att han eller hon efter en tid via den höjda hyran har betalt igen vad det faktiskt har kostat hyresvärden att till exempel utrusta lägenheten med ett frysskåp.
Tillval och frånval
Hyresvärden och hyresgästen kan komma överens om tillägg och frånval i lägenhetens inredning. Dessa avvikelser undantas vid en bruksvärdesbedömning. Överenskommelsen måste uppfylla vissa villkor för att vara giltig. Bestämmelser om detta finns i 12 kap 55 d § jordabalken
- Hyresvärden och hyresgästen kan träffa en överenskommelse om tillägg eller avdrag på hyran
- Tillägget får avse max en tredjedel av hyran, ex. om hyran är 6 000 kr kan den genom tillägg höjas till max 9 000 kr
- Det ska finnas en skriftlig överenskommelse som är undertecknad av hyresgästen och som anger att 12 kap 55 d § ska tillämpas
- Avtalet får gälla högst tio år
- Det får inte finnas synnerliga skäl mot avtalet