Ärenden som kan prövas

Hyres- och arrendenämnderna kan pröva ett stort antal ärenden.

Hyresnämnden

Hyresnämnden medlar i hyres- och bostadsrättstvister och kan avgöra flertalet av dessa tvister genom beslut. I de fall när hyresnämnden inte kan avgöra tvisten ska du istället vända dig till tingsrätten eller kronofogden

Hyresnämnden fattar beslut i följande ärenden:

Ärenden enligt 12 kap jordabalken

  • Godkännande av vissa hyresvillkor vid uthyrning av minst tre bostadslägenheter (blockuthyrning), (1 § 6 st)
  • Åtgärdsförläggande (hyresvärdens skyldighet att avhjälpa en eller flera brister i en bostadslägenhet) (11 § 1 st. 5 och 16 § 2 st.)
  • Föreläggande för hyresvärden att rusta upp en bostadslägenhet (upprustningsföreläggande) (18 a-c § 1 st. HL)
  • Tillstånd för hyresvärden att förbättra och ändra en bostadslägenhet (18 d-f §)
  • Förbud för hyresvärden att förbättra och ändra en bostadslägenhet (18 h §)
  • Tillstånd för hyresgästen att använda lokalen för ett annat ändamål (23 § 2 st.)
  • Ersättningsskyldighet för en bostadshyresgäst som minskat lägenhetens bruksvärde (genom att till exempel måla och tapetsera) (24 a §)
  • Tillstånd att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet till en sammanboende (34 §)
  • Tillstånd för hyresgästen att byta sin bostadslägenhet (35 §)
  • Tillstånd för hyresgästen att överlåta hyresrätten till sin lokal (36 §)
  • Tillstånd för en kommun att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet (37 §)
  • Tillstånd för hyresgästen att upplåta sin bostadslägenhet eller sin lokal i andra hand (40 §)
  • Godkännande av ett avstående från besittningsskydd för en bostadslägenhet (45 a § 1 st.)
  • Tvist om förlängning av ett bostadshyresavtal och tvist om uppskov med avflyttning från en bostadslägenhet (49 och 52 §§)
  • Prövning av hyresvillkoren för en bostadslägenhet (54 §)
  • Återbetalning av en oskälig hyra vid upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet (55 f §)
  • Godkännande av ett avstående från besittningsskydd för en lokal (56 § 2 st.)
  • Medling med anledning av hyresvärdens uppsägning av en lokal för avflyttning eller villkorsändring (58 §)
  • Medling med anledning av hyresgästens uppsägning av en lokal för villkorsändring (58 a §)
  • Uppskov med avflyttningen från en lokal (59 §)
  • Utdömande av vite som förelagts med stöd av 12 kap jordabalken (62 §)
  • Föreläggande för en hyresvärd att lämna ut uppgifter om hyran (64 §)

Ärenden enligt bostadsrättslagen (BRL)

  • Tvist om medlemskap i en bostadsrättsförening (2 kap. 10 § BRL)
  • Tvist om bostadsrättsföreningens skyldighet att upplåta bostadsrätt (4 kap. 6 § BRL)
  • Fastställande av hyresvillkoren i vissa fall (4 kap. 9 § BRL)
  • Tillstånd att upplåta en bostadsrättslägenhet i andra hand
    (7 kap. 11 § BRL)
  • Godkännande av vissa stämmobeslut (9 kap. 16 § 1 st. 1, 1a eller 2 BRL)

Ärenden enligt hyresförhandlingslagen (HFL)

  • Tvist om förhandlingsklausul (2 § HFL)
  • Prövning av förhandlingsöverenskommelse (22 § HFL)
  • Ändring av hyresvillkor enligt 24 § (24 § HFL)
  • Giltighet av hyresvillkor och/eller återbetalningsskyldighet (23 § HFL)
  • Rätt till förhandlingsordning (9 § HFL)
  • Förlängning av förhandlingsordning (13 § HFL)
  • Skadestånd (26 § och/eller 27 § HFL)

I ärenden enligt 9, 13, 26 och 27 §§ HFL är inte den enskilda hyresgästen part utan i stället en organisation av hyresgäster.

Ärenden enligt lagen om uthyrning av egen bostad

  • Tvist om hyresvillkor enligt 4 §

Hyresnämnden kan döma ut vite i följande ärenden enligt jordabalken:

  • Åtgärdsföreläggande (11 § 1 st. 5 och 16 § 2 st.)
  • Upprustningsföreläggande (18 a-c §§)
  • Förbud för hyresvärden att förbättra och ändra en bostadslägenhet (18 h §)
  • Föreläggande för en hyresvärd att lämna ut uppgifter om hyran (64 §)


Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Hyresnämnden kan medla i samtliga hyres- och bostadsrättstvister som inte pågår hos kronofogdemyndigheten eller i allmän domstol och tingsrätten kan hänskjuta en tvist till hyresnämnden för medling (7 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder).

Hyresnämnden kan i vissa fall vara skiljenämnd (15 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder).

I samband med den obligatoriska medlingen vid lokalhyra kan parterna begära ett yttrande om marknadshyran för en lokal och yttrande om huruvida en anvisad lokal är godtagbar (12 a § lag om arrendenämnder och hyresnämnder).

Hyresnämnden kan i vissa fall vara skiljenämnd (15 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder)

Hyresnämnden handlägger även ärenden enligt lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, lagen om kooperativ hyresrätt och bostadsförvaltningslagen.

Arrendenämnden

Arrendenämnden medlar i arrendestvister och kan avgöra flertalet av dessa tvister genom beslut. I de fall när hyresnämnden inte kan avgöra tvisten ska du istället vända dig till tingsrätten eller kronofogden

Arrendenämnden fattar beslut i följande ärenden:

Jordbruksarrende
Tvist mellan en jordägare och en jordbruksarrendator angående

  • förlängning av arrendeavtalet och/eller ändring av arrendevillkoren (9 kap. 10 § jordabalken)
  • uppskov med att lämna arrendestället (9 kap. 12 b och 13 §§ jordabalken)
  • flyttningsersättning (9 kap. 14 § jordabalken)
  • byggnadsskyldighet eller ny täckdikning (9 kap. 17 a §, 18 § och 21 § jordabalken)
  • tillstånd till investering (9 kap. 21 a § jordabalken)
  • överlåtelse av arrenderätt (9 kap. 31 § och 31 b § jordabalken).

Möjlighet till dispens finns beträffande följande tvingande lagregler:

  • Kortare avtalstid än minimitiden fem år för gårdsarrende (9 kap. 2 § andra stycket jordabalken)
  • Rätt för jordägaren att återta hela eller delar av arrendestället före arrendetidens utgång (9 kap. 2 § tredje stycket jordabalken)
  • Kortare uppsägningstid och förlängningstid (9 kap. 3 § tredje stycket jordabalken)
  • Skyldigheten att säga upp avtalet och rätten till automatisk förlängning (9 kap. 3 § tredje stycket jordabalken)
  • Avstående från besittningsskydd (9 kap. 7 § andra stycket jordabalken).
  • Arrendatorbostadens skick (9 kap. 17 § fjärde stycket jordabalken)

Arrendenämndens beslut i ett ärende om dispens får inte överklagas.

Bostadsarrende
Tvist mellan en jordägare och en bostadsarrendator angående

  • förlängning av arrendeavtalet och/eller ändring av arrendevillkoren (10 kap. 6 a § jordabalken)
  • uppskov med att lämna arrendestället (10 kap. 6 a § jordabalken).

Möjlighet till dispens finns beträffande följande tvingande lagregler:

  • Kortare arrendetid än fem år (10 kap. 2 § första stycket jordabalken).
  • Rätten för jordägaren att återta arrendestället eller en del av det före arrendetidens utgång (10 kap. 2 § andra stycket jordabalken).
  • Kortare uppsägningstid och kortare förlängningstid (10 kap. 3 § tredje stycket jordabalken).
  • Skyldigheten att säga upp avtalet och rätten till automatisk förlängning (10 kap. 3 § tredje stycket jordabalken).
  • Avstående från besittningsskydd (10 kap. 4 § jordabalken).
  • Rätten att överlåta arrendestället och formen för överlåtelsen (10 kap. 7 § fjärde stycket jordabalken).

Arrendenämndens beslut i ett ärende om dispens får inte överklagas.

Anläggningsarrende
Ärende mellan en jordägare och en anläggningsarrendator angående

  • medling med anledning av jordägarens uppsägning för avflyttning eller villkorsändring (11 kap. 6 § jordabalken)
  • medling med anledning av arrendatorns uppsägning för villkorsändring (11 kap. 6 a § jordabalken)
  • yttrande om arrendeavgiftens skälighet i samband med så kallad obligatorisk medling (12 a § lag om arrendenämnder och hyresnämnder)
  • uppskov med att lämna arrendestället (11 kap. 6 b § jordabalken).

Möjlighet till dispens finns beträffande följande tvingande lagregler:

  • Rätten för jordägaren att återta arrendestället eller en del av det före arrendetidens utgång (11 kap. 2 § andra stycket jordabalken).

Arrendenämndens beslut i ett ärende om dispens får inte överklagas.

Lägenhetsarrende

Arrendenämnden prövar inga tvister om lägenhetsarrende. Däremot kan nämnden medla och vara skiljenämnd.

Fiskearrende

Arrendenämnden prövar vissa tvister enligt lagen om fiskearrenden. Lagen är bara tillämplig på upplåtelser för yrkesfiske eller för annat fiske av väsentlig betydelse för

fiskearrendatorns försörjning. Övriga upplåtelser av fiskerätt bestäms av reglerna om allmän nyttjanderätt i 7 kap. jordabalken.

Tvist mellan en fiskevattenägare och en fiskearrendator angående

  • förlängning av arrendeavtalet och/eller ändring av arrendevillkoren (5 § andra stycket lag om fiskearrenden)
  • uppskov med att lämna arrendestället (5 § andra stycket lag om fiskearrenden).

Möjlighet till dispens finns beträffande följande tvingande regler:

  • Kortare arrendetid (3 § lag om fiskearrenden).
  • Kortare uppsägningstid och rätten till automatisk förlängning (4 § lag om fiskearrenden).
  • Avstående från besittningsskydd (5 § tredje stycket lag om fiskearrenden).
  • Återtagande i förtid (6 § lag om fiskearrenden).

Ärenden enligt jaktlagen ("jaktarrende")
Tvist mellan en fastighetsägare och en nyttjanderättshavare angående

  • förlängning av jakträttsavtal och/eller ändring av jakträttsvillkor (18 § jaktlagen i dess lydelse under tiden den 1 januari 1988 till och med den 31 december 2000).

Arrendenämnden handlägger vissa tvister enligt jaktlagen som rör besittningsskyddade upplåtelser av jakträtt. Besittningsskyddet infördes den 1 januari 1988 och det upphävdes från och med den 1 januari 2001.

Arrendenämnden kan handlägga en tvist om jakträtt om följande förutsättningar är uppfyllda:

  • Upplåtelsen har skett under tiden den 1 januari 1988 till och med den 31 december 2000.
  • Avtalstiden är bestämd och den är längre än ett år.
  • Enligt avtalet ska nyttjanderättshavaren ersätta fastighetsägaren för upplåtelsen.
  • Det är första gången som avtalet ska förlängas efter den 1 januari 2001.

Ärenden enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Lagen gäller bara för jordbruksarrende som är gårdsarrende och för bostadsarrende. Arrendenämnden kan ta upp följande frågor enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället:

  • Frågan om hembud behövs (6 § andra stycket lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället).
  • Anmälan av hembud (8-9 §§ lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället).
  • Antagande av hembud och underrättelse om att hembud inte antas (10 § lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället).
  • Tillstånd till överlåtelse (12 § lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället).

Skiljenämnd

Arrendenämnden kan vara skiljenämnd i alla arrendetvister (8 kap. 30 § jordabalken). För jordbruks- och bostadsarrende finns vissa begränsningar när det gäller skiljeförfarandet (8 kap. 28 § jordabalken)

Publicerad
2019-10-11
Uppdaterad
2019-10-11