Om nyttjanderätt och arrende

En nyttjanderätt är en rätt att använda en eller flera fastigheter. Det kan också gälla en del av en fastighet. Nyttjanderätten uppstår när en fastighetsägare upplåter fastigheten till någon annan genom ett avtal.

En nyttjanderätt ska vara upplåten till en fysisk eller juridisk person och vara knuten till en viss fastighet. Det gäller för allmän nyttjanderätt, tomträtt och arrende.

Det finns två olika typer av nyttjanderätt, total och partiell. En total nyttjanderätt innebär att du har rätt till all form av användning till området. En partiell nyttjanderätt innebär däremot att du har rätt att använda området i ett visst avseende, till exempel för att fiska. 

  • arrende
  • hyra
  • tomträtt
  • annan nyttjanderätt
  • partiell nyttjanderätt
  • bostadsrätt
  • gravrätt
  • vägrätt
  • testamentarisk nyttjanderätt
  • upplåtelse av torgplats.

När en upplåtelse räknas som arrende

En upplåtelse räknas som arrende om följande förutsättningar är uppfyllda:

  • Parterna har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.
  • Arrendatorn har rätt att aktivt använda jorden.
  • Arrendatorn ska ersätta jordägaren för arrendet.
  • Arrendatorn har egen besittning till det upplåtna området.
  • Om avtalet gäller för jordbruks-, bostads-, eller anläggningsarrende ska det dessutom vara skriftligt.

Hur jorden ska användas bestämmer vilken form av arrende det är.

De olika arrendetyperna

Det finns fyra olika typer av arrende: 

  • Jordbruksarrende är en upplåtelse av jordbruks-, betes- eller åkermark mot ersättning. Ett jordbruksarrende delas upp i gårds- eller sidoarrende. 
  • Bostadsarrende är en upplåtelse av mark mot ersättning med rätt att uppföra eller behålla ett befintligt bostadshus med syfte att bo på marken.
  • Anläggningsarrende är en upplåtelse av mark för att bedriva verksamhet mot ersättning. En eller flera byggnader som har betydelse för verksamheten finns på marken. 
  • Lägenhetsarrende är en upplåtelse av mark som inte uppfyller kriterierna för ovanstående. 

Arrendenämndens roll inom arrende och allmän nyttjanderätt

Arrendenämnden handlägger tvister om arrende och vissa tvister om allmän nyttjanderätt. Nämnden medlar i arrendetvister mellan jordägare och arrendatorer och fattar beslut.

Nämnden fattar också beslut i vissa tvister som rör jakt och fiske.

Exempel på ärenden som arrendenämnden fattar beslut om:

  • Förlängning av arrendeavtal (9 kap. 10 § jordabalken)
  • Ändring av arrendevillkor (9 kap. 10 § jordabalken)
  • Uppskov med att lämna arrendestället (9 kap. 12 b och 13 §§ jordabalken)
  • Flyttningsersättning (9 kap. 14 § jordabalken)
  • Byggnadsskyldighet eller ny täckdikning (9 kap. 17 a §, 18 § och 21 § jordabalken)
  • Tillstånd till investering (9 kap. 21 a § jordabalken)
  • Överlåtelse av arrenderätt (9 kap. 31 § och 31 b § jordabalken)

Specifikt för gårdsarrende:

  • Frågan om hembud behövs (6 § andra stycket lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället)
  • Anmälan om hembud (8-9 §§ lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället)
  • Antagande av hembud och underrättelse om att hembud inte antas (10 § lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället)
  • Tillstånd till överlåtelse (12 § lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället)
  • Förlängning av arrendeavtalet (10 kap. 6 a § jordabalken)
  • Ändring av arrendevillkor (10 kap. 6 a § jordabalken)
  • Uppskov med att lämna arrendestället (10 kap. 6 a § jordabalken)
  • Frågan om hembud behövs (6 § andra stycket lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället)
  • Anmälan om hembud (8-9 §§ lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället)
  • Antagande av hembud och underrättelse om att hembud inte antas (10 § lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället)
  • Tillstånd till överlåtelse (12 § lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället)
  • Medling med anledning av jordägarens uppsägning för avflyttning eller villkorsändring (11 kap. 6 § jordabalken)
  • Medling med anledning av arrendatorns uppsägning för villkorsändring (11 kap. 6 a § jordabalken)
  • Yttrande om arrendeavgiftens skälighet i samband med obligatorisk medling (12 a § lag om arrendenämnder och hyresnämnder)
  • Uppskov att lämna arrendestället (11 kap. 6 b § jordabalken)

Arrendenämnden prövar inga tvister om lägenhetsarrende. Däremot kan nämnden medla och vara skiljenämnd.

Arrendenämnden prövar ärenden som gäller för fiske som har betydelse för försörjning. Nämnden prövar följande områden:

  • Förlängning av arrendeavtal (5 § andra stycket lag om fiskearrenden)
  • Ändring av arrendevillkor (5 § andra stycket lag om fiskearrenden)
  • Uppskov att lämna arrendestället (5 § andra stycket lag om fiskearrenden)

Arrendenämnden prövar ärenden som rör besittningsskydd. För att nämnden ska ta upp en tvist om jakträtt måste upplåtelsen ha skett mellan 1 januari 1988 till 31 december 2000.

Avtalet ska vara tidsbestämt och det ska stå vilken ersättning arrendatorn ska betala till jordägaren. Det ska också vara första gången som avtalet ska förlängas efter 1 januari 2001.

Nämnden prövar följande områden:

  • Förlängning av jakträttsavtal
  • Ändring av jakträttsvillkor
  • Besittningsskyddande upplåtelser av jakträtt
Publicerad
2019-04-12
Uppdaterad
2019-09-16