Medling vid anläggningsarrende

Om du har ett anläggningsarrende och blir uppsagd för avflyttning eller för villkorsändring kan du ha rätt till skadestånd om arrendeavtalet upphör. Det kallas indirekt besittningsskydd.

Det är arrendatorn som ska ansöka om medling, oavsett vem som gjort uppsägningen. Det gäller både vid uppsägning för avflyttning och vid uppsägning för villkorsändring.

Din ansökan om medling ska ha kommit in till nämnden inom två månader från det att du tog del av uppsägningen. Ansökan ska vara skriftlig.

Arrendenämnden kan inte fatta några bindande beslut i medlingsärendet. Syftet är att parterna ska komma överens och att en rättegång i tingsrätten ska kunna undvikas.

Det här händer när du ansökt om medling

  1. Din ansökan kommer in

    När din ansökan kommit in till arrendenämnden skickas en kopia på den till din motpart. I de flesta fall skickas också en blankett med information om hur medlingsärendet kommer att handläggas i nämnden och vad som krävs av parterna.

  2. Din motpart kan få yttra sig

    Ibland vill arrendenämnden att motparten yttrar sig över ansökan.

  3. Nämnden kan kalla er till ett sammanträde

    Om du eller din motpart begär det kan arrendenämnden kalla er till ett medlingssammanträde. Nämnden utgår från att ni har träffats för att försöka komma överens innan ni lämnar in en sådan begäran.

    Ofta kommer parterna själva överens och då behövs inget sammanträde. Ärendet skrivs av om du som ansökt om medling återkallar ärendet.

  4. Sammanträdet

    Vid sammanträdet är det hyresnämndens uppgift att genom förslag eller på annat sätt försöka få er att komma överens. Vid sammanträdet kan också frågan om yttrande om arrendeavgift tas upp.

Sammanträdet är inte offentligt

Ett medlingssammanträde är inte offentligt. Men de uppgifter som kommer fram under medlingen eller de handlingarna som du skickar in i ärendet blir inte utan vidare sekretessbelagda. För att en uppgift ska kunna beläggas med sekretess måste någon av parterna göra förbehåll om det.

Lagtext finns i 36 kap. 3 § första stycket offentlighet och sekretesslagen.

Uppskov med avträdet kan prövas

Arrendenämnden kan också, efter begäran från jordägare eller arrendator, pröva frågan om uppskov med avträdet.

I övrigt kan arrendenämnden inte fatta några bindande beslut när det gäller anläggningsarrenden.

Yttrande om arrendeavgift

En arrendeavgift ska vara skälig. Är den inte det kan arrendatorn ha rätt till skadestånd om arrendeavtalet inte förlängs.

Om någon av er begär det, kan arrendenämnden under medlingen yttra sig om den arrendeavgift som begärs är skälig.

Då kan yttrande inte ges

Arrendenämnden kan inte yttra sig om arrendeavgiften när arrendetiden har gått ut eller när en arrendator flyttat. Likaså när arrendenämnden funnit att en uppsägning är ogiltig.

Ett yttrande kan inte heller ges om parterna inte vill ha en fast arrendeavgift utan endast accepterar en omsättningsavgift.

Yttrandets betydelse

Arrendenämndens yttrande har betydelse för en eventuell skadeståndsprocess i tingsrätt, eftersom den bedömning av arrendeavgiften som gjorts av hyresnämnden antas vara riktig.

Yttrandet ingår också som ett led i medlingsärendet och syftar till att ligga till grund för en förlikning. I ett yttrande om arrrendeavgiften ska arrendenämnden ange en viss tid inom vilken part ska ange om han antar den avgift som har angetts i yttrandet.

Så fastställs en skälig arrendeavgift

Hur en skälig arrendeavgift fastställs framgår av 11 kap 5 a § jordabalken. Där anges att en avgift inte kan anses som skälig om den överstiger den arrendeavgift som arrendestället vid arrendetidens utgång kan betingas på den öppna marknaden.

Det finns en mängd faktorer som påverkar arrendeställets marknadsvärde. Till grund för bedömningen kan läggas andra arrendatorers anbud på arrendestället eller arrendeavgifter på andra jämförbara arrendeställen. I avsaknad av anbud och jämförelseställen kan markområdets värde och en skälig ränta ge en viss ledning.

Arrendeavgiften i ett yttrande kan inte anges i något annat mått än i ett bestämt belopp i pengar.

I samband med yttrandet kan arrendenämnden behöva pröva frågan om uppsägningen är giltig. Är den ogiltig behövs inget yttrande.

Parterna ansvarar för utredningen

Det är du och din motpart som ansvarar för att nämnden får de underlag, till exempel utredningar, som den behöver för att kunna genomföra medlingen och ge sitt yttrande.

Det skriftliga material som du vill hänvisa till ska ges in till arrendenämnden. Du ska också meddela om du vill att hyresnämnden ska besiktiga några arrendeställen. Detta bör ske i god tid innan sammanträdet.

  • Uppgifter om jämförelseavgifter ska lämnas eller skickas in skriftligt till nämnden. Gärna i överskådliga uppställningar.
  • Om du vill att besiktning ska ske bör du tänka igenom vilka arrendeställen som är nödvändiga att besöka och ange detta för nämnden.

 

Publicerad
2019-08-15
Uppdaterad
2019-09-16