Hyra ut bostadsrätt i andra hand

Du som äger en bostadsrätt får hyra ut din lägenhet om föreningen går med på det eller hyresnämnden lämnar tillstånd till det.

Om du låter någon annan använda din bostadsrätt självständigt är det en uthyrning i andra hand. Du får hyra ut i andra hand om bostadsrättsföreningen godkänner det.

Om föreningen inte tillåter det kan du som vill hyra ut söka tillstånd i hyresnämnden.

Skulle du hyra ut i andra hand utan att ha samtycke eller tillstånd riskerar du att förverka bostadsrätten. Det betyder att du förlorar rätten till bostaden.

Regler för uthyrning av bostadsrätt

Reglerna om andrahandsuthyrning av en bostadsrätt liknar motsvarande regler för hyresrätt.

Men en skillnad är att du som äger en bostadsrätt inte behöver ha ”beaktansvärda skäl”. Här räcker det att du har ”skäl” att upplåta i andra hand. Reglerna i bostadsrättslagen är alltså generösare än motsvarande regler i jordabalken.

Till exempel kan du ha rätt att hyra ut din lägenhet i andra hand till en närstående person eller hyra ut en lägenhet som du har köpt för att bo i vid din pensionering.

Du kan också ha rätt att hyra ut din lägenhet om den för tillfället är svårsåld på grund av hur marknaden ser ut. I så fall får du normalt hyra ut i högst ett år.

Men det ligger i en bostadsrättsförenings intresse att lägenheterna inte i alltför stor utsträckning bebos av andra än bostadsrättshavarna själva. Särskilt i en mindre förening, där det redan pågår många andrahandsuthyrningar, kan detta få betydelse när hyresnämnden gör en avvägning mellan föreningens och bostadsrättshavarens intressen.

 

Bestämmelserna gäller även när en bostadsrättshavare ska hyra ut en lokal som innehas med bostadsrätt.

Det är en fördel att ha ett skriftligt avtal. Men det är inget krav.

Fördelen med avtal är att du kan visa vad ni har kommit överens om, om det skulle behövas. Det kan till exempel handla om hyran, hyrestid, uppsägningstid och andra villkor.

Om du skriver avtal med din hyresgäst innan bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden har tillåtit uthyrning i andra hand: Tänk på att skriva in i avtalet att det bara gäller om du får tillstånd att hyra ut.

Hyresnämnden erbjuder inte formulär för hyresavtal. Men sådana finns att köpa i exempelvis i bokhandeln eller går att ladda ner på internet.

En bostadsrättsförening har rätt att ta ut en avgift när en bostadsrättshavare hyr ut lägenheten i andra hand, om det står i föreningens stadgar. Före den 1 juli 2014 har det inte varit möjligt att ta ut en sådan avgift. Därför måste föreningen ändra sina stadgar innan den kan ta ut avgiften.

Avgiften får som mest motsvara tio procent av prisbasbeloppet per år och lägenhet. Inget hindrar att föreningen tar ut en lägre avgift.

Det är bara möjligt att ta ut avgiften vid regelrätta andrahandsupplåtelser, det vill säga när lägenheten upplåts för att användas självständigt. Bor bostadsrättshavaren kvar i lägenheten tillsammans med en eller flera inneboende, har föreningen inte rätt att ta ut någon avgift.

Hyran när du hyr ut bostadsrätt i andra hand

Du som hyr ut din bostadsrätt i andra hand har rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra.

Om du hyr ut två lägenheter har du bara rätt att ta ut kostnadsbaserad hyra för den första. För den andra uthyrningen gäller jordabalkens regler.

Om du hyr ut fler än två lägenheter räknas det normalt som näringsverksamhet. Då gäller jordabalkens regler för alla uthyrningarna.

Exempel

Du har två personer som hyr var sitt rum i lägenheten. Den första hyresgästen ska då betala kostnadsbaserad hyra medan den andra hyresgästen ska betala bruksvärdeshyra och har rätt till retroaktiv återbetalning om han eller hon har betalat överhyra.

Även efter lagändringen måste den som vill upplåta i andra hand ha samtycke av bostadsrättsföreningen eller alternativt ha tillstånd av hyresnämnden.

Begreppet lägenhet syftar på det som hyrs ut. Ett rum i en bostad är alltså en lägenhet i lagens mening.

Så bestäms en kostnadsbaserad hyra

Den kostnadsbaserade hyran får inte vara påtagligt högre än summan av uthyrarens kapitalkostnad och driftskostnad.

Kapitalkostnaden ska beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde.

Avkastningsräntan är skälig om den ligger ett par procent över riksbankens referensränta. Räntan är inte kopplad till uthyrarens faktiska kostnader utan är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden. Om den som hyr ut har lånat pengar för att köpa bostaden eller inte saknar alltså betydelse.

Med driftskostnader menas till exempel avgift till bostadsrättsföreningen och kostnader för el och bredband. Om lägenheten hyrs ut möblerad, är det tillåtet ta ut ersättning för möbelslitage.

Till skillnad från kapitalkostnaden som beräknas schablonmässigt är driftskostnadsdelen kopplad till uthyrarens faktiska kostnader.

Så gör du om du vill ha hyresvillkoren prövade

Du som vill ha hyresvillkoren prövade ska skriva en ansökan till din motpart där du begär villkorsändring.

Om ni inte kommer överens, kan du som vill ha villkorsändringen ansöka om att hyresnämnden ska avgöra tvisten. Det finns inget krav på att det ska ha gått en viss tid innan man får vända sig till hyresnämnden.

En oskälig hyra kan sänkas

Den andrahandshyresgäst som har betalat en oskälig hyra kan vända sig till hyresnämnden och begära att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Andrahandshyresgästen har också rätt att få hyran sänkt för den fortsatta uthyrningen.

Återbetalning kan bli aktuell från dagen för ansökan.

Hyresnämnden kan inte lämna förhandsbesked om vilken hyra som kan tas ut. Nämnden tar ställning till om en hyra är skälig eller inte först sedan andrahandshyresgästen har ansökt om återbetalning.

Hyresintäkter i samband med uthyrning av privatbostad beskattas som inkomst av kapital. Närmare information finns på Skatteverkets webbplats.

Hyreslagens regler vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand 

Vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand gäller jordabalkens regler när:

  • Hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.
  • Du hyr ut mer än en bostad. Till exempel hyr du ut var sitt rum till två inneboende. Den första uthyrningen faller då normalt under reglerna i lagen om uthyrning av egen bostad medan hyreslagens regler gäller för den andra upplåtelsen.
  • Du hyr ut mer än två bostäder samtidigt. Samtliga upplåtelser faller då under hyreslagens regler eftersom de då normalt räknas som upplåtelser i näringsverksamhet.

Begreppet lägenhet i lagtexten syftar på det som någon upplåter. Ett rum i en bostadsrättslägenhet är alltså en lägenhet i lagens mening.

Publicerad
2019-04-01
Uppdaterad
2019-12-03