Besittningsskydd vid hyra av lokal

Besittningsskyddet för den som hyr lokal är utformat på ett annat sätt än för den som hyr en bostad. Du som hyr lokal har ingen omedelbar rätt till förlängning av hyresavtalet.

Om parterna inte kommer överens om ett nytt avtal när avtalstiden löper ut måste hyresgästen flytta.

Indirekt besittningsskydd

Du som hyr lokal har ett indirekt besittningsskydd om hyresförhållandet upphör när det har varat mer än nio månader i följd.

Det innebär att du som är hyresgäst i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för den ekonomiska förlust som du gjort på grund av att hyresförhållandet upphör. I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.

Ett hyresförhållande kan upphöra både genom en uppsägning för avflyttning och uppsägning för villkorsändring.

Ersättning för ekonomisk förlust prövas av tingsrätten

Frågan om ersättning för ekonomisk förlust, det vill säga skadestånd, prövas av tingsrätten. För att ha rätt till skadestånd måste du som är hyresgäst ansöka om medling i hyresnämnden inom två månader från uppsägningen.

Om medlingen i hyresnämnden avslutas utan att ni nått en uppgörelse kan du som hyresgäst vända dig till tingsrätten för att få frågan om ersättning prövad.

Hyresgästen har inget besittningsskydd i följande fall:

  • under hyresförhållandets första nio månader
  • om hyresrätten är förverkad på grund av att hyresgästen misskött sig
  • om besittningsskyddet har avtalats bort.

Att hyresgästen inte har besittningsskydd innebär att hyresgästen heller inte har rätt till skadestånd.

Besittningsskyddet kan avtalas bort

Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen ska avstå från sitt besittningsskydd gäller överenskommelsen. Har överenskommelsen träffats innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd, gäller den i regel endast om den har godkänts av hyresnämnden.

Då behövs inte hyresnämndens godkännande

En överenskommelse om att avstå från besittningsskydd gäller utan nämndens godkännande om:

  1. giltighetstiden är högst fem år från att hyresförhållandet inleds och
  2. hyresgästen avstår från besittningsskydd på grund av att värden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller vid uthyrning i andra hand. Detta gäller även då ett avtal mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen ska upphöra.

Om huset ska rivas eller byggas om

Om hyresavtalet ska upphöra på grund av att huset ska rivas eller byggas om kan hyresvärden i stället för att ersätta hyresgästen ekonomiskt anvisa en annan godtagbar lokal, en ersättningslokal. Om detta inte sker kan hyresvärden bli skyldig att betala skadestånd. Även detta prövas av tingsrätten.

Publicerad
2019-06-17
Uppdaterad
2019-09-16