Ett avgörande om hävning av avtal om fastighetsförsäljning

När fastigheter säljs förekommer ofta att det i avtalet anges att köpets fullbordan är beroende av att resterande del av köpeskillingen betalas, varefter köpebrev ska upprättas. I avgörandet konstaterar Högsta domstolen att om köparen i ett sådant fall hamnar i dröjsmål med betalningen och säljaren vill komma ifrån köpet krävs det en hävningsförklaring. Vägledning ges om utformningen av och sättet för att framställa förklaringen.

I ett köpeavtal avseende en fastighet föreskrevs att köpebrev skulle upprättas när köparen hade betalat resterande del av köpeskillingen. Köparen skulle då också få tillträde till fastigheten. Parterna avtalade vid ett tillfälle om att skjuta upp slutbetalningen och tillträdet. De förde sedan diskussioner om en ytterligare förlängning men något sådant avtal träffades inte.

Säljaren – en kommun – beslutade efter en knapp månad om hävning av avtalet. Det protokoll som innehöll beslutet skickades till köparen. Den första försändelsen kom aldrig fram eftersom adressen var felaktig. När den andra försändelsen fanns tillgänglig för uthämtning hade det gått ytterligare drygt en månad. Köparen betalade därefter resterande del av köpeskillingen. Först efter betalningen hämtade köparen ut försändelsen.

En fråga i målet var om köpet hade återgått automatiskt till följd av köparens dröjsmål med betalningen eller om det krävdes en hävningsförklaring. Högsta domstolen konstaterar att det krävs en hävningsförklaring och att den normalt ska vara uttrycklig. Enligt Högsta domstolen gäller samma krav på utformningen av förklaringen som de som gäller i andra sammanhang, t.ex. vid köp av varor. Det innebär bl.a. att det måste framgå att hävning verkligen sker.

Av köplagen, som gäller vid köp av lös egendom, framgår att en hävningsförklaring skickas på mottagarens risk om den har sänts på ett ändamålsenligt sätt. Det betyder att mottagaren anses ha fått meddelandet även om det t.ex. skulle försvinna i postgången. I dagens avgörande slås fast att även en hävningsförklaring avseende ett fastighetsköp skickas på mottagarens risk.

I målet kommer Högsta domstolen fram till att säljaren behövde avge en hävningsförklaring och att en tillräckligt tydlig sådan gjordes i tid.

Bifogade filer