Om arrende och andra nyttjanderätter

Arrende är en form av nyttjanderätt till fast jord (mark eller vatten) som upplåts genom avtal. Här beskrivs vissa grundläggande regler för arrende.

Den som upplåter arrendet måste ha rätt att göra det, exempelvis såsom fastighetsägare. Men det kan också vara någon som själv har ett avtal med fastighetsägaren som upplåter arrende i andra hand. Den som upplåter arrendet kallas för jordägare, oavsett om den är fastighetsägare. Den som har fått arrendet upplåtet till sig kallas arrendator. Det som arrendet omfattar, exempelvis ett markområde, kallas för arrendestället.

Arrende är en så kallad total nyttjanderätt. Det betyder att arrendatorn i princip ska ha egen besittning till arrendestället, utan att behöva samsas med andra. Utgångspunkten är att arrendatorn har samma besittning till arrendestället som jordägaren hade innan upplåtelsen.

Det finns även andra nyttjanderätter till fast egendom. Dessa kan vara totala eller partiella. Om det är en partiell nyttjanderätt kan nyttjanderättshavaren behöva samsas med andra personer om användningen av egendomen.

Exempel på andra nyttjanderätter till fast egendom

  • hyra
  • tomträtt
  • allmän nyttjanderätt
  • bostadsrätt
  • gravrätt
  • vägrätt
  • testamentarisk nyttjanderätt
  • upplåtelse av torgplats.

Dessa nyttjanderätter beskrivs inte här.

När en upplåtelse räknas som arrende

En upplåtelse räknas som arrende om följande förutsättningar är uppfyllda:

  • Parterna har ingått ett avtal om upplåtelse av jord.
  • Arrendatorn har rätt att nyttja jorden.
  • Arrendatorn ska enligt avtalet ersätta jordägaren för upplåtelsen.
  • Arrendatorn har egen besittning till arrendestället.
  • Om avtalet gäller jordbruksarrende, bostadsarrende eller anläggningsarrende måste det finnas ett skriftligt avtal.

Vilken typ av arrende det är bestäms av hur arrendestället ska användas enligt avtalet.

De olika arrendetyperna

Det finns fyra former av arrende enligt jordabalkens bestämmelser, och en enligt lagen om fiskearrenden.

Arrenden enligt jordabalken

Kriterier för arrendeformerna:

  • Jordbruksarrende är en upplåtelse av jord som ska brukas av arrendatorn. Det ska vara fråga om någon slags odling, och det måste ingå åkermark eller betesmark. Det kan också ingå byggnader i upplåtelsen utöver marken. Jordbruksarrende kan antingen vara gårdsarrende eller sidoarrende.
  • Bostadsarrende är en upplåtelse av jord som inte är jordbruksarrende, med rätt för arrendatorn att uppföra eller behålla ett hus på arrendestället. Det betyder att det ska vara ett hus som ägs av arrendatorn, ett så kallat hus på ofri grund. Syftet med upplåtelsen ska vara att arrendatorn ska använda huset som bostad. Oftast handlar det om ett fritidshus, men det kan också vara ett hus för permanentboende.
  • Anläggningsarrende är en upplåtelse av jord som inte är jordbruksarrende, med rätt för arrendatorn att uppföra eller behålla en byggnad på arrendestället. Syftet med byggnaden ska vara att den ska användas i förvärvsverksamhet. Det kan exempelvis handla om en kiosk, en bensinmack, ett vindkraftverk eller en mobilmast.
  • Lägenhetsarrende är alla sådana arrenden som inte tillhör någon av de andra tre arrendeformerna.

Upplåtelse av fiskerätt - fiskearrende

Fiskearrende är en femte arrendeform. Det är en upplåtelse av fiskerätt för yrkesfiske eller annat fiske som är av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning. Reglerna om fiskearrende hittar man i lagen (1957:390) om fiskearrenden.

Upplåtelser och avtal som inte är arrenden

Upplåtelse av jakträtt

Jaktarrende är en felaktig benämning för upplåtelser av jakträtt enligt jaktlagen. Dessa upplåtelser är inte arrende, och arrendenämnden är i princip inte behörig att handlägga tvister om dessa upplåtelser.

För vissa äldre avtal kan arrendenämnden vara behörig att pröva tvister. För att nämnden ska ta upp en tvist om jakträtt måste upplåtelsen ha skett mellan den 1 januari 1988 och den 31 december 2000. Det ska också vara första gången som avtalet ska förlängas efter den 1 januari 2001. Det är mycket ovanligt numera att arrendenämnden kan pröva tvister om jakträtt. Jakträtt behandlas inte vidare i avsnitten om arrende på domstol.se.

Avtal men inte arrende

Det kan också förekomma andra avtal med namn som antyder att det skulle vara fråga om arrende, såsom rörelsearrende. Dessa avtal är emellertid som regel inte arrende i lagens mening och hanteras då inte av arrendenämnden.

Arrendenämndens roll inom arrende

Arrendenämnden medlar i arrendetvister mellan jordägare och arrendatorer och fattar beslut i vissa ärenden. Arrendenämnden kan också vara skiljenämnd i sådana arrendetvister som annars ligger utanför nämndens behörighet.

Exempel på ärenden som arrendenämnden fattar beslut om

Jordbruksarrende

  • Förlängning av arrendeavtal (9 kap. 10 § jordabalken)
  • Ändring av arrendevillkor (9 kap. 10 § jordabalken)
  • Uppskov med att lämna arrendestället (9 kap. 12 b och 13 §§ jordabalken)
  • Flyttningsersättning (9 kap. 14 § jordabalken)
  • Byggnadsskyldighet eller ny täckdikning (9 kap. 17 a §, 18 § och 21 § jordabalken)
  • Tillstånd till investering (9 kap. 21 a § jordabalken)
  • Överlåtelse av arrenderätt (9 kap. 31 § och 31 b § jordabalken).

Specifikt för gårdsarrende:

  • Ärenden om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (6 § andra stycket, 8-10 §§ och 12 § lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället).

Bostadsarrende

  • Förlängning av arrendeavtalet (10 kap. 6 a § jordabalken)
  • Ändring av arrendevillkor (10 kap. 6 a § jordabalken)
  • Uppskov med att lämna arrendestället (10 kap. 6 a § jordabalken)
  • Ärenden om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället (6 § andra stycket, 8-10 §§ och 12 § lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället)

Anläggningsarrende

  • Medling med anledning av jordägarens uppsägning för avflyttning eller villkorsändring (11 kap. 6 § jordabalken)
  • Medling med anledning av arrendatorns uppsägning för villkorsändring (11 kap. 6 a § jordabalken)
  • Uppskov att lämna arrendestället (11 kap. 6 b § jordabalken).

Lägenhetsarrende

Arrendenämnden prövar inga tvister om lägenhetsarrende. Däremot kan nämnden medla och vara skiljenämnd.

Fiskearrende

  • Förlängning av arrendeavtal (5 § andra stycket lag om fiskearrenden)
  • Ändring av arrendevillkor (5 § andra stycket lag om fiskearrenden).
Uppdaterad
2023-06-26