Vanliga frågor om hyrestid och uppsägning

När kan det vara mindre lämpligt att avtala om hyrestid och uppsägning? Vad kan det få för konsekvenser att ha ett avtal? Här svarar vi på vanliga frågor om hyrestid och uppsägning vid uthyrning i andra hand.

Vi utgår från ett exempel: 

Anna bor i en hyreslägenhet. Nu ska hon studera i en annan stad. Anna har fått tillstånd av sin hyresvärd att hyra ut lägenheten i andra hand. Hon ska hyra ut till Karin i ett år.

Anna och Karin skriver ett avtal som löper på ett år och där de båda har en månads uppsägningstid.

Kan Anna säga upp Karin när som helst under hyrestiden, med en månads uppsägningstid?

Den avtalsrättsliga utgångspunkten är att både förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen är bundna under hela avtalstiden.

Anna kan alltså inte säga upp avtalet till en tidigare dag än hyrestidens utgång, om hon till exempel skulle avbryta sina studier tidigare än planerat.

Det är bara om Karin skulle bryta mot något i avtalet, på ett allvarligt sätt, som Anna kan säga upp hyresavtalet i förtid.

Lagtext: 12 kap. 42-44 §§ jordabalken.

Kan Karin säga upp sig när som helst under hyrestiden, med en månads uppsägningstid?

För att detta ska vara möjligt måste hyresavtalet innehålla en så kallad klausul som tydligt ger Karin rätt att bryta avtalet när som helst under hyrestiden med en månads uppsägningstid.

En klausul är en text som läggs till och som beskriver ett undantag i avtalet.

Finns det ingen sådan klausul i avtalet, kan Karin ändå när som helst säga upp avtalet till det månadsskifte som infaller tidigast tre månader från uppsägningen. 

Regeln är tvingande och saknar undantag. Den regeln gäller alltså även om Anna och Karin skulle ha kommit överens om något annat i hyresavtalet.

Regeln är oberoende av hur lång hyrestid avtalet löper på. 

Lagtext: 12 kap. 5 § jordabalken.

Observera att andra regler gäller när en bostadsrätt hyrs ut i andra hand.

Räcker det att Anna säger upp hyresavtalet en månad före hyrestidens utgång?

Hyreslagen är tvingande för den som är hyresvärd (Anna). Enligt lagen är kortast möjliga uppsägningstid för ett ettårigt hyresavtal tre månader före hyrestiden går ut. Det räcker alltså inte att Anna säger upp avtalet en månad innan hyrestiden går ut.

Kan Karin säga upp avtalet en månad före hyrestidens utgång?

Den uppsägningstid som Anna och Karin har kommit överens om i hyresavtalet är fördelaktigare för Karin än den uppsägningstid som följer av lagens regel. Eftersom Karin är hyresgäst har hon då rätt att använda sig av den kortare uppsägningstiden, den som står i hyreskontraktet.

Lagtext: 12 kap. 1, 3 och 4 §§ jordabalken.

Vad händer om varken Anna eller Karin säger upp hyresavtalet?

Hyresavtalet innehåller ingen bestämmelse om hur det ska löpa om det inte sägs upp. Avtalet löper då vidare på obestämd tid, det vill säga tills vidare. 

Eftersom Annas hyresvärd bara har gått med på att hon upplåter lägenheten i andra hand under ett år, är det alltså viktigt att Anna inte glömmer att säga upp hyresavtalet.

Lagtext: 12 kap. 3 § jordabalken.

Hade Anna kunnat låta avtalet löpa tills vidare eller på kortare bestämd tid än ett år?

Att Anna har fått tillstånd att hyra ut sin lägenhet i andra hand under ett års tid innebär inte att andrahandsavtalet måste löpa på just ett år.

Avtalet kan löpa på obestämd tid, det vill säga tills vidare, eller på en kortare bestämd tid än ett år. Till exempel kan avtalet löpa på sex månader med sex månaders förlängningstid om det inte sägs upp.

Annas ansvar

Det är Annas ansvar att se till att hyresavtalet upphör när tillståndet att hyra ut lägenheten i andra hand löper ut. Därför är det viktigt att Anna tar kontakt med hyresvärden i så god tid att hon hinner säga upp andrahandsavtalet om hyresvärden inte går med på att hon fortsätter hyra ut lägenheten.

Om Anna tänker ansöka hos hyresnämnden om att få hyra ut i andra hand bör hon vara ute i så god tid att hon fortfarande kan säga upp andrahandsavtalet om hyresnämnden inte ger henne det tillståndet.

Hade det gjort någon skillnad om hyresavtalet mellan Anna och Karin i stället hade varit muntligt?

Muntliga hyresavtal gäller fullt ut. Det hade alltså inte gjort någon skillnad. En annan sak är att det ofta kan vara svårt att bevisa vad ett muntligt avtal innehåller.

Om hyresförhållanden

Anna hyr sin lägenhet. Nu ska hon hyra ut den i andra hand till Karin. Det innebär att hon har två hyresförhållanden. Hon är hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren och hyresvärd i förhållande till andrahandshyresgästen, Karin.

Tillståndsfrågan är en sak mellan Anna och fastighetsägaren. Andrahandshyresavtalet är en sak mellan Anna och andrahandshyresgästen, Karin.

Om fastighetsägaren inte hade gått med på att Anna upplåter lägenheten i andra hand, hade hon i vissa fall i stället kunnat få tillstånd av hyresnämnden.

Uppdaterad
2022-09-29