För dig som skiljeman i hyresnämnd

Domstolsverket behandlar de personuppgifter som du lämnar i formuläret. Uppgifterna behandlas för att Domstolsverket i förekommande fall ska kunna tillgängliggöra uppgifterna på Sveriges Domstolars externa webbplats domstol.se, respektive Sveriges Domstolars intranät. Uppgifterna blir i sådana fall allmänt tillgängliga.

Uppgifterna kan också komma att registreras och behandlas i Domstolsverkets ärendehanteringssystem.

Personuppgifterna behandlas av Domstolsverket för att kunna ge administrativt stöd och service åt hyresnämnderna inom Sveriges Domstolar. Behandlingen är nödvändig för att utföra en uppgift av allmänt intresse.

Läs mer om Domstolsverket personuppgiftsbehandling

Hyran för de flesta bostadslägenheter bestäms genom kollektiva förhandlingar. Parter i sådana förhandlingar är en hyresvärd och en hyresgästorganisation. Om hyresvärden är medlem i en organisation av fastighetsägare, kan även organisationen vara part i förhandlingarna på hyresvärdens sida.

De grundläggande förutsättningarna för de kollektiva förhandlingarna regleras i hyresförhandlingslagen (1978:304).

Parterna på hyresmarknaden för regelbundet kollektiva förhandlingar om justering av den allmänna hyresnivån. Sådana förhandlingar förs vanligtvis årligen och kallas ofta för de årliga hyresförhandlingarna.

Det är för att lösa tvister mellan parterna i dessa årliga hyresförhandlingar som hyresnämnden kan utse en särskild skiljeman.

En särskild skiljeman kan däremot inte utses för att lösa bruksvärderelaterade tvister, det vill säga tvister om vad som är skälig hyra för en lägenhet med hänsyn till bruksvärdet. Dessa tvister kan prövas av hyresnämnden enligt 24 § hyresförhandlingslagen eller 12 kap. 55 § jordabalken. Inte heller tvister om presumtionshyra för nyproducerade lägenheter ska vara föremål för tvistlösning enligt detta förfarande.

En grundläggande förutsättning för att hyresnämnden ska kunna utse en särskild skiljeman för att pröva en tvist om den årliga hyresändringen, är att parterna har avtalat om en sådan tvistlösning i en förhandlingsordning. Skiljemannen ska vara opartisk, oberoende och i övrigt lämplig för uppdraget.

Om parterna har avtalat om att en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten får prövas av en särskild skiljeman, ska hyresnämnden på ansökan av endera parten utse en skiljeman. En ansökan ska ges in tidigast tre och senast fyra månader efter det att motparten fått del av förhandlingsframställan på föreskrivet sätt. En ansökan får i vissa fall göras trots att det inte gått tre månader om det har uppstått hinder i förhandlingen som berott på motparten. (23 a § hyresförhandlingslagen.)

En ansökan till hyresnämnden ska vara skriftlig och innehålla såväl uppgift om parternas namn och hemvist samt den berörda fastighetens adress eller fastighetsbeteckning, som uppgift om vad som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet. Tillsammans med ansökan ska det ges in en förhandlingsordning som innehåller en bestämmelse om att tvisten får prövas av en skiljeman. Motparten ska ges tillfälle att yttra sig över ansökan. (15 b § lagen om hyresnämnder och arrendenämnder.)

Skiljemannens handläggning av tvisten regleras av lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar.

Av den lagen framgår bland annat att skiljemannen, inom ramen för parternas yrkanden och de omständigheter som de har åberopat, ska avgöra tvisten genom en skriftlig rekommendation till parterna, samt att parterna, om inte annat avtalats, ska omsätta en sådan rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse enligt 19 § hyresförhandlingslagen.

Om parterna begär det ska skiljemannen medla mellan dem.

Skiljemannen har rätt till skälig ersättning för arbete och utlägg.

Hyresvärden, eller hyresvärden och fastighetsägarorganisationen om även den är part, och hyresgästorganisationen ska betala hälften vardera av skiljemannens ersättning, om parterna inte avtalat om en annan fördelning.

I förhållande till skiljemannen svarar parterna solidariskt för ersättningen.

Parterna ska stå för sina egna kostnader, om de inte har avtalat om någon annat.

Eftersom tvistlösningsförfarandet med en särskild skiljeman har sin grund i parternas avtal är skiljemannen att se som uppdragstagare i förhållande till parterna. Det innebär att skiljemannen inte omfattas av de regler om offentlighet och sekretess som gäller hos hyresnämnden. För tvister som handläggs av en särskild skiljeman gäller samma principer om offentlighet och sekretess som för skiljeförfaranden enligt lagen om skiljeförfarande. Det innebär att förfarandet inte är offentligt och att skiljemannen har tystnadsplikt gällande det som han eller hon får kännedom om genom förfarandet (prop. 2021/22:277, s. 43 f).

• Lagen (2022:1657) om tvistlösning inom ramen för vissa kollektiva hyresförhandlingar
• 4 § första stycket 8 och 15 b-d §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
• 7 § andra stycket, 23 a-c §§ och 31 § hyresförhandlingslagen (1978:304)
• Regeringens proposition 2021/22:277 -- Ett oberoende tvistlösningsförfarande för kollektiva hyrestvister