logotyp

Avtal mellan fastighetsägare och hyresgäst avseende lägenheter för omsorgsboende har ansetts avse upplåtelse av lokal

Mål: T 3044-19
I avtal mellan en kommun som hyresgäst och en bostadsrättsförening som hyresvärd uppkom tvist om de två avtalen avsåg lokal eller bostadslägenhet. Kommunen hyrde i sin tur ut hyresobjektens bostadslägenheter som gruppbostäder till personer med funktionshinder. Avtalets utformning, den avsedda användningen och det av parterna angivna ändamålet med uthyrningen samt det betydande inslaget av vård- och omsorgsverksamhet medförde enligt Högsta domstolen att avtalen skulle anses avse upplåtelse av lokal.

Sedan 1990 uthyrdes två hyresobjekt om vardera ca 370 kvm. Objekten bestod av sex separata lägenheter med badrum och kokvrå om ca 40 kvm vardera, en större lägenhet med kök som användes som gemensamma utrymmen och som personalutrymme och biutrymmen. Merparten av ytorna hyrdes ut i andra hand till personer med funktionshinder. År 2009 skrevs nya avtal i samband med att en bostadsrättsförening förvärvade fastigheten.

I 12 kapitlet jordabalken finns regler om dels bostadslägenheter, dels lokaler. Reglerna är i många viktiga avseenden olika. Är det fråga om hyra av bostadslägenhet har hyresgästen ett mer långtgående skydd, bl.a. beträffande hyresgästens besittningsskydd och rätten till förlängning av hyresförhållandet. Vid hyra av bostadslägenhet begränsas hyrans storlek vidare av den s.k. bruksvärderegeln. Högsta domstolens slutsats är att hyresavtalen mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen avsåg lokaler. Det medför att de tvingande skyddsregler som gäller för bostadslägenheter inte var tillämpliga mellan parterna. Det medför också att de särskilda reglerna om s.k. blockuthyrning inte ansågs tillämpliga på avtalet mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen.

Bifogade filer