Ansökan kan göras tidigast en månad efter det att begäran om villkorsändring lämnats till motparten. I hyresnämnden kallas dessa ärenden för villkorstvister.
Hyresnämnden kan pröva om en lägenhet har en skälig hyra i förhållande till andra lägenheter. I så fall ska jämförelsen i första hand ske med lägenheter på samma ort, där hyran har bestämts efter förhandling mellan hyresvärd och lokal hyresgästförening.
Hyresnämnden kan däremot inte avgöra om den allmänna hyresnivån i samhället är rimlig eller inte.
Så beslutar hyresnämnden vilken hyra som ska gälla
Hyresnämnden kan fastställa hyran antingen genom en direktjämförelse eller efter en allmän skälighetsbedömning.
Hyresvärden och hyresgästen ansvarar för att ta fram jämförelsematerialet, det vill säga det som de vill ska ligga till grund för hyresnämndens bedömning. Till exempel kan parterna skicka in beskrivning av lägenheterna och hyresavtal som visar hyrans storlek. Parterna kan begära att jämförelselägenheterna ska besiktigas.
Besiktning av prövningslägenheten och eventuella jämförelselägenheter sker vid sammanträdet.
Så går direktjämförelse till
- 1
Avvikande lägenheter sorteras bort
Jämförelselägenheterna måste ha ett bruksvärde som är likvärdigt med prövningslägenheten. Det betyder att det inte får vara för stor skillnad mellan lägenheterna när det gäller exempelvis storlek, läge och utformning.
- 2
Hyror som inte är representativa utesluts
Jämförelsematerialet måste vara tillräckligt stort, så att det går att se att jämförelsehyrorna är representativa för orten. Enstaka hyror som avviker för mycket undantas från jämförelsen.
- 3
Nämnden bestämmer vad som är skälig hyra
Bland de jämförelselägenheter som återstår utgår hyresnämnden från den högsta hyresnivån. Denna nivå blir utgångspunkten när nämnden fastställer vad som är skälig hyra för lägenheten som prövas.
- 4
Nämnden fastslår den hyra som ska gälla
Om hyresvärden har begärt en hyra som ligger under eller i nivå med jämförelselägenheternas hyror, fastställer nämnden hyran till det belopp som hyresvärden har begärt.
Har hyresvärden begärt ett högre belopp, har han eller hon rätt till det beloppet så länge det inte påtagligt överskrider hyran för jämförelselägenheterna.
Allmän skälighetsbedömning
Det är ganska vanligt att det saknas likvärdiga lägenheter i materialet som parterna hänvisar till. Det händer också att parterna inte har något jämförelsematerial alls.
Då kan hyresnämnden inte bestämma hyran med hjälp av en direktjämförelse, utan får göra en allmän skälighetsbedömning. Detta gör de med hjälp av sin kännedom om hyresläget på orten.
Materialet som parterna eventuellt har hänvisat till kan nämnden då ofta använda som bakgrundsmaterial när den gör sin bedömning.
Vid en allmän skälighetsbedömning kan hyran som högst fastställas till den nivå som hyresnämnden finner skälig.