Bedömning och prövning av skälig hyra

En prövning av hyran aktualiseras genom en ansökan till hyresnämnden från hyresvärden eller hyresgästen. Någon av dem ska först ha begärt villkorsändring, som måste vara skriftlig.

Ansökan kan göras tidigast en månad efter det att meddelandet om villkorsändring lämnats till motparten. I hyresnämnden kallas dessa ärenden för villkorstvister.

Hyresnämnden kan pröva om en lägenhet har en skälig hyra i förhållande till andra lägenheter. I så fall ska jämförelsen ske med lägenheter där hyran har bestämts efter förhandling mellan hyresvärd och lokal hyresgästförening.

Hyresnämnden kan däremot inte avgöra om den allmänna hyresnivån i samhället är rimlig eller inte.

Så beslutar hyresnämnden vilken hyra som ska gälla

Hyresnämnden kan fastställa hyran antingen genom en direktjämförelse eller efter en allmän skälighetsbedömning.

Hyresvärden och hyresgästen ansvarar för att ta fram jämförelsematerialet, det vill säga det som de vill ska ligga till grund för hyresnämndens bedömning. Till exempel kan parterna skicka in beskrivning av lägenheterna och hyresavtal som visar hyrans storlek. Parterna kan begära att jämförelselägenheterna ska besiktigas. 

Besiktning av prövningslägenheten och eventuella jämförelselägenheter sker vid sammanträdet.

Så går direktjämförelse till

  1. 1
    Avvikande lägenheter sorteras bort

    Först sorterar hyresnämnden bort de lägenheter som är mycket större eller mindre eller har ett annat läge än den lägenhet vars hyra ska prövas. De är helt enkelt inte likvärdiga med prövningslägenheten.

  2. 2
    Ej representativa lägenheter utesluts

    Nämnden tar också bort de lägenheter som inte är representativa på grund av att de har en omotiverat hög eller låg hyra.

  3. 3
    Nämnden bestämmer vad som är skälig hyra

    Om lägenheterna som återstår fördelar sig på grupper med olika hyresnivåer utgår hyresnämnden från den högsta hyresnivån. Denna nivå blir utgångspunkten när nämnden fastställer vad som är skälig hyra för lägenheten som prövas. 

    Detta under förutsättning att den nivån också utgör ett ungefärligt uttryck för marknadsläget även på litet längre sikt.

  • Hyran är fortfarande skälig om den inte påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter.

  • Om hyresvärden har begärt en hyra som ligger under eller i nivå med jämförelselägenheternas hyror, fastställer nämnden hyran till det belopp som hyresvärden har begärt.

  • Har hyresvärden begärt ett högre belopp, har han eller hon rätt till det beloppet så länge det inte påtagligt överskrider hyran för jämförelselägenheterna.

  • Bedömningen av vad som ska räknas som påtagligt högre hyra kan till exempel påverkas av hur stor lägenheten är och av hur väl jämförelselägenheterna överensstämmer med lägenheten som prövas.

Ett allmänt riktvärde är att hyran får avvika med 4-5 procent från hyran för en likvärdig lägenhet. Men det är viktigt att komma ihåg att hyresnämnden bedömer detta från fall till fall. Det är alltså fullt möjligt att utfallet blir ett annat i det enskilda ärendet.

Om någon vill använda en reducerad hyra, som hyresgästen betalar under en övergångstid enligt trappningsregeln som jämförelsematerial, ska inte den lägre hyran ligga till grund för jämförelsen. Jämförelsen ska istället göras med den hyra som har ansetts som skälig.

Allmän skälighetsbedömning

Det är ganska vanligt att det saknas likvärdiga lägenheter i materialet som parterna hänvisar till. Det händer också att parterna inte har något jämförelsematerial alls.

Då kan hyresnämnden inte bestämma hyran med hjälp av en direktjämförelse, utan får göra en allmän skälighetsbedömning. Detta gör de med hjälp av sin kännedom om hyresläget på orten.

Materialet som parterna eventuellt har hänvisat till kan nämnden då ofta använda som bakgrundsmaterial när den gör sin bedömning.

Vid en allmän skälighetsbedömning, kan hyran som högst fastställas till den nivå som hyresnämnden finner skälig.

Likvärdiga lägenheter

Det innebär att de ska ha ungefär samma storlek, antal rum och vara ungefär lika moderna. De ska ligga ungefär lika i förhållande till ortens centrum och boendemiljön ska i stort ska vara någorlunda likvärdig.

Jämförelsematerialet måste vara tillräckligt stort för att bli rättvisande. Därför tillåts mindre skillnader mellan de olika lägenheterna. Detta innebär till exempel att två lägenheter kan ha samma bruksvärde, även om den ena är några kvadratmeter mindre än den andra.
Det innebär också att en och samma lägenhet kan ha samma bruksvärde, och därmed oförändrad hyra, trots att den visat sig vara något mindre än vad som framgår av hyresavtalet.
Det finns alltså inte någon absolut koppling mellan hyran och lägenhetens area. Lägenhetens storlek är i stället en av flera komponenter som bygger upp dess bruksvärde.

Olika faktorer som påverkar bruksvärdet kan i viss mån kvittas mot varandra. Men de måste vara av någorlunda likartade för att det ska vara möjligt. Bättre läge kan till exempel inte kvittas mot sämre planlösning och sämre teknisk utrustning.

Byggnadsåret saknar självständig betydelse, men hus som är byggda vid samma tid har i praktiken ofta likvärdig standard och grad av modernitet.

 

Uppdaterad
2019-09-16