Ansökan kan göras tidigast en månad efter det att meddelandet om villkorsändring lämnats till motparten. I hyresnämnden kallas dessa ärenden för villkorstvister.
Hyresnämnden kan pröva om en lägenhet har en skälig hyra i förhållande till andra lägenheter. I så fall ska jämförelsen ske med lägenheter där hyran har bestämts efter förhandling mellan hyresvärd och lokal hyresgästförening.
Hyresnämnden kan däremot inte avgöra om den allmänna hyresnivån i samhället är rimlig eller inte.
Så beslutar hyresnämnden vilken hyra som ska gälla
Hyresnämnden kan fastställa hyran antingen genom en direktjämförelse eller efter en allmän skälighetsbedömning.
Hyresvärden och hyresgästen ansvarar för att ta fram jämförelsematerialet, det vill säga det som de vill ska ligga till grund för hyresnämndens bedömning. Till exempel kan parterna skicka in beskrivning av lägenheterna och hyresavtal som visar hyrans storlek. Parterna kan begära att jämförelselägenheterna ska besiktigas.
Besiktning av prövningslägenheten och eventuella jämförelselägenheter sker vid sammanträdet.
Så går direktjämförelse till
- 1
Avvikande lägenheter sorteras bort
Först sorterar hyresnämnden bort de lägenheter som är mycket större eller mindre eller har ett annat läge än den lägenhet vars hyra ska prövas. De är helt enkelt inte likvärdiga med prövningslägenheten.
- 2
Ej representativa lägenheter utesluts
Nämnden tar också bort de lägenheter som inte är representativa på grund av att de har en omotiverat hög eller låg hyra.
- 3
Nämnden bestämmer vad som är skälig hyra
Om lägenheterna som återstår fördelar sig på grupper med olika hyresnivåer utgår hyresnämnden från den högsta hyresnivån. Denna nivå blir utgångspunkten när nämnden fastställer vad som är skälig hyra för lägenheten som prövas.
Detta under förutsättning att den nivån också utgör ett ungefärligt uttryck för marknadsläget även på litet längre sikt.
Allmän skälighetsbedömning
Det är ganska vanligt att det saknas likvärdiga lägenheter i materialet som parterna hänvisar till. Det händer också att parterna inte har något jämförelsematerial alls.
Då kan hyresnämnden inte bestämma hyran med hjälp av en direktjämförelse, utan får göra en allmän skälighetsbedömning. Detta gör de med hjälp av sin kännedom om hyresläget på orten.
Materialet som parterna eventuellt har hänvisat till kan nämnden då ofta använda som bakgrundsmaterial när den gör sin bedömning.
Vid en allmän skälighetsbedömning, kan hyran som högst fastställas till den nivå som hyresnämnden finner skälig.