This page is not yet translated.
 

Syn och avräkning

För att fastställa arrendeställets skick bör parterna anlita så kallade synemän som genomför en syn. Synen bör genomföras både vid tillträdet och vid avträdet. Vid längre arrendeförhållanden kan dessutom en så kallad mellansyn hållas.

Det är inte obligatoriskt för parterna att hålla syn. Men var och en av parterna har rätt att begära syn, om inte parterna har avtalat om ett annat sätt att fastställa arrendeställets skick. Exempelvis förekommer det att parterna i avtalet har kommit överens om att ”arrendestället är bristfritt vid tillträdet”.

Om man inte håller syn kan det vara svårt att göra en korrekt avräkning. Det kan medföra osäkerhet för parterna om rätten till ersättning och även onödiga rättegångskostnader vid en tvist.

Kostnaderna för synen ska betalas av parterna gemensamt, om de inte har kommit överens om en annan fördelning.

Auktoriserade synemän med lokal kunskap

Synemännen ska vara auktoriserade av länsstyrelsen och ha kunskap om jordbruket i området. Jordägaren och arrendatorn bestämmer gemensamt vilka synemännen ska vara. Om parterna inte kommer överens om vilka som ska vara synemän eller om bara den ena parten vill ha syn, kan länsstyrelsen utse synemän efter ansökan från någon av parterna.

Så genomförs synen

Synen får påbörjas tidigast sex månader före och ska vara avslutad senast fyra månader efter tillträdes- eller avträdesdagen. I vissa speciella fall kan synemännen göra undantag från dessa tidsgränser.

Exempel på när synen bör hållas

En avräkningsperiod börjar och slutar oftast den 14 mars. En syn får då som tidigast påbörjas den 14 september året före och ska vara avslutad senast den 14 juli det år då perioden börjar respektive slutar.

Länsstyrelsen kan ge dispens från dessa tidsgränser.

Synemännen kan själva besluta om att förlänga tiden för avslutandet av synen med två månader, om det behövs för att undersöka om det finns ogräs.

Tidsgränserna för synens genomförande avser den så kallade synegången, dvs. den faktiska besiktningen ute på arrendestället. Färdigställandet av synehandlingen och utskicket av denna till parterna kan dock ske efter tidsgränsen.

Synemännen antecknar vad de sett i en synehandling (syneprotokoll). Handlingen ska innehålla uppgifter om vilka brister som finns, hur de ser ut och hur de ska åtgärdas. Det ska också stå vad åtgärderna kommer att kosta. Vid behov kan synemännen besluta att anlita en expert, exempelvis en elektriker eller en rörmokare.

Synemännen tar inte ställning till varför en brist har uppkommit eller bedömer vem som orsakat bristen. Synemännen tar inte heller ställning till om bristen ska belasta jordägaren eller arrendatorn. Synehandlingen ska bara fungera som en ögonblicksbild av arrendeställets skick.

Synehandlingen ska skrivas under av de båda synemännen och delges parterna.

Arrendenämnden kan vara skiljenämnd i tvister vid syn och avräkning om det står i avtalet eller om parterna kommer överens om det när tvist har uppkommit. I andra fall är det tingsrätten som prövar tvister om syn och avräkning.

När arrendenämnden är skiljenämnd

Arrendenämnden består av en jurist som ordförande och två ledamöter, vilka båda har kunskaper och erfarenheter från jordbruksverksamhet.

Prövningen i arrendenämnden avslutas med en skiljedom. Den kan inte överklagas.

Parterna kan komma överens om att vardera parten ska stå för sina egna rättegångskostnader. I annat fall tillämpas samma principer när det gäller fördelningen av rättegångskostnader som i ett tvistemål i tingsrätten. Det betyder normalt sett att den part som förlorar får stå för både de egna och motpartens rättegångskostnader.

Det här ingår i en syn

Allt som hör till arrendestället ska undersökas av synemännen. Undantag får göras om parterna är överens om frågan om brist för viss del av arrendestället. Parterna kan exempelvis komma överens om brist till ett visst belopp för en del av arrendestället som är särskilt svår att besiktiga. I stället för att orsaka en synekostnad för att tömma en silo kan således parterna komma överens om att bristen i den delen uppgår till ett visst angivet belopp för sprickor i betongen, eller vad det nu kan vara fråga om. Ett annat exempel är att parterna kan komma överens om att arrendestället är bristfritt vid tillträdet. Då finns det i allmänhet inget behov av tillträdessyn.

Exempel på vad som ingår i en syn

  • Byggnader
  • Trädgårdar
  • Åkrar och ängar
  • Beteshagar
  • Hägnader
  • Diken
  • Vägar
  • Broar
  • Brunnar och ledningar.

Om du inte är nöjd med synen

Om du inte är nöjd med synen kan du vända dig till tingsrätten inom en månad från det att du delgavs synehandlingen. Det kallas att klandra synen.

Arrendenämnden kan vara skiljenämnd för att pröva klander av syn, om parterna har kommit överens om det i arrendeavtalet. Parterna kan också komma överens om det när en tvist har uppkommit.

En syn som inte har klandrats i rätt tid kan inte överklagas och kan inte heller motbevisas. Det betyder att man senare i en tvist om avräkning inte kan föra bevisning om att arrendeställets skick var annat än det som framgår av syneprotokollet.

Avräkning efter arrendetiden

En avräkning är en ekonomisk uppgörelse mellan dig som är jordägare och dig som är arrendator efter en arrendeperiods slut. Avräkning ska ske när arrendeförhållandet upphör. Avräkning ska också ske vid förlängning av avtalet i samband med en arrendeperiods slut om det har gått mer än nio år från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.

Om arrendestället har försämrats kan arrendatorn bli skyldig att betala ersättning till jordägaren. Men om arrendatorn har åtgärdat brister som fanns vid periodens början kan jordägaren bli skyldig att betala ersättning till arrendatorn. Avräkningen är en sammanställning av poster som räknas respektive part till godo och resulterar i slutet i ett belopp som den ena parten ska betala till den andra.

Avräkningen grundar sig i första hand på synehandlingarna från periodens början och slut. Beloppen från den tidigare synehandlingen räknas upp med konsumentprisindex, så att summorna från de båda synetillfällena blir jämförbara med varandra. Avräkningen kan också innehålla andra belopp som ska betalas mellan parterna.

Parterna kan fritt komma överens om vem som ska betala vad.

Om parterna inte kommer överens om vem som är skyldig vem, kan frågan prövas av tingsrätten. Om parterna har kommit överens om det i arrendeavtalet kan arrendenämnden vara skiljenämnd för att pröva avräkningen. Parterna kan också komma överens om det när en tvist har uppkommit.

Updated
2023-06-16