Rätt till hyresändringar för viss nyproduktion

Mål: ÖH 14593-20, ÖH 1854-21
Svea hovrätt har i två mål för första gången bedömt hur hyran får ändras för nyproducerade lägenheter när hyresmarknadens parter initialt har träffat en förhandlingsöverenskommelse om att hyran som utgångspunkt inte ska ändras under femton år (så kallad presumtionshyra). Hovrätten har slagit fast att en skälighetsbedömning ska göras som innebär att presumtionshyran under denna period i regel endast får höjas hälften så mycket som den årliga procentuella höjningen av vanliga hyror.

År 2006 infördes nya lagregler om hyressättning för att främja nybyggnationen av hyreslägenheter. Bestämmelserna innebär att hyresvärdar och en organisation av hyresgäster kan komma överens om hyror för nybyggda lägenheter som är högre än vanliga så kallade bruksvärdeshyror. Enligt bestämmelserna ska hyrorna under 15 år presumeras vara skäliga och alltså inte under denna tid justeras ned till den nivå som gäller för bruksvärdeshyror.

Samtidigt infördes en bestämmelse om att presumtionshyrorna får ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten. Sammanfattningsvis har hyresvärdarna menat att presumtionshyrorna ska få höjas fullt enligt den allmänna hyresutvecklingen, medan hyresgästerna motsatt sig detta och menat att ändringar endast ska få ske i undantagsfall.

Hovrätten har slagit fast att en skälighetsbedömning ska göras. Det innebär att presumtionshyrorna inte fullt ut får följa med den allmänna hyresutvecklingen för andra hyreslägenheter på orten. Hovrätten har formulerat en närmare modell för denna skälighetsbedömning.

Modellen innebär enligt hovrätten en rimlig avvägning mellan hyresgästers intressen av att den initiala presumtionshyran inte ska sättas för högt respektive hyresvärdars intressen av att under den femtonåriga presumtionstiden kunna ta ut en hyra som möjliggör en satsning på nyproduktion.

I förhållande till de hyreshöjningar som hyresvärden begärt i det ena målet innebar en tillämpning av modellen att hyresvärden fick höja hyrorna enligt sin begäran. I det andra målet innebar tillämpningen av modellen att hyresvärdarna inte fick höja hyrorna fullt ut enligt vad som begärts.

Hovrättens beslut i denna typ av mål får inte överklagas.